Kündigung der Wohnung: Fristen richtig nutzen

Wer den Mietvertrag kündigen will, steht oft vor engen Fristen und vielen Formalien. Eine fristgerechte Kündigung schützt vor Doppelmiete, unnötigen Rechtsstreitigkeiten und zusätzlichen Kosten wie Räumungskosten.

Für Mieterinnen und Mieter gilt in der Regel die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate nach BGB. Das bedeutet: Beim Mietvertrag kündigen muss das Schreiben schriftlich vorgelegt und eigenhändig unterschrieben werden. E-Mail, SMS oder Fax sind meist unwirksam.

Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter. Der Zeitpunkt des Zugangs bestimmt, wann die Kündigungsfrist 3 Monate zu laufen beginnt.

Vermieterinnen und Vermieter unterliegen differenzierten Regeln: Es gibt gestaffelte Fristen nach Mietdauer. Zudem existieren Sonder‑ und außerordentliche Kündigungsrechte, etwa bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder Modernisierung.

Die folgenden Abschnitte erläutern praxisnah, wie Sie Ihre Kündigung Wohnung korrekt formulieren, Zugang nachweisen und typische Fallstricke vermeiden. Quellen für die rechtlichen Hinweise stammen unter anderem aus dem ImmoScout24‑Ratgeber, dem R+V‑Ratgeber sowie ARAG‑Expertisen (Rechtsstand 2024/2025).

wann Wohnung kündigen bei 3 Monaten Kündigungsfrist?

Wer eine Wohnung kündigen will, steht oft vor einer einfachen Frage: wann Wohnung kündigen bei 3 Monaten Kündigungsfrist? Das Gesetz gibt klare Regeln vor. Mit wenigen Kenntnissen lassen sich der richtige Kündigungstermin und die Fristen sicher berechnen.

Gesetzliche Grundlage nach BGB

Die Rechtsgrundlage findet sich in §573c BGB. Dort heißt es, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zugegangen sein muss. Als Werktage gelten Montag bis Samstag.

Was bedeutet “drei Monate” konkret für den Kündigungstermin

Die dreimonatige Frist bedeutet: Das Mietverhältnis endet in der Regel zum letzten Tag des dritten Monats nach Zugang der Kündigung. Entscheidend ist, wann die Vermieterin oder der Vermieter die Kündigung erhält.

Berechnung: Kündigung spätestens am dritten Werktag

Um den gewünschten Monat als Endtermin zu erreichen, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats eingehen, der noch mitgezählt werden soll. Der dritte Werktag schließt Samstage mit ein.

Beispiel zur Berechnung: Wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag im Januar zugeht, endet das Mietverhältnis zum 30. April. Wer den dritten Werktag verpasst, verschiebt das Ende um einen weiteren Monat.

Praktische Beispiele für typische Kündigungszeiträume

Die folgenden Kündigungstermin Beispiele zeigen praxisnahe Fälle, damit Sie die Kündigung berechnen können.

Zur Sicherstellung des Zugangs empfiehlt sich ein Einschreiben oder die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung. Wer die Frist richtig berechnet, vermeidet unnötige Verlängerungen des Mietverhältnisses.

Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieterinnen und Mieter

Wer eine Wohnung kündigen möchte, sollte die gesetzlichen Regeln kennen. Im Alltag hilft klares Wissen über Fristen und Formvorschriften, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Grundregel

Bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen gilt in der Regel die dreimonatige Frist. Mieterinnen und Mieter können den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden, wenn sie die dreimonatige Frist einhalten.

Formale Anforderungen

Die Kündigung muss immer Kündigung schriftlich erfolgen. Telefon, E‑Mail oder Messenger sind dafür nicht ausreichend. Jede kündigende Person muss die Kündigung Unterschrift eigenhändig leisten, damit das Schreiben wirksam ist.

Ein korrektes Kündigungsschreiben enthält Name, aktuelle Anschrift, Betreff wie „Kündigung des Mietvertrags“, Angabe der Mietwohnung und das gewünschte Beendigungsdatum. Datum und Kündigung Unterschrift dürfen nicht fehlen. Es ist ratsam, um eine kurze Eingangsbestätigung zu bitten.

Zustellung und Beweis

Wichtig ist, dass die Kündigung zugestellt nachweisbar beim Vermieter ankommt. Empfehlenswert sind persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung, Einschreiben mit Rückschein oder die Abgabe in Anwesenheit eines Zeugen.

Für den Auszug sind Übergabeprotokoll und Schlüsselübergabe zentrale Beweismittel. So lassen sich spätere Streitpunkte über Zustand und Termin leichter klären.

Praxis-Tipp

Dokumentieren Sie Datum und Empfang stets schriftlich. Eine rechtssichere Zustellung verhindert, dass die gesetzliche Kündigungsfrist Mieter aus Versehen verlängert wird.

Kündigungsfristen für Vermieterinnen und Vermieter

Vermieter stehen vor strengeren Regeln als Mieter. Wer eine Kündigung ausspricht, muss sachlich begründen und die gesetzlichen Fristen beachten. Bei Fehlern droht die Unwirksamkeit der Kündigung.

Die wichtigsten Vorgaben betreffen die Dauer des Mietverhältnisses. Diese gestaffelte Regelung schützt langjährige Mieter und schafft Planbarkeit für beide Seiten.

Gestaffelte Fristen nach Mietdauer

Gesetzlich gelten für Kündigungsfristen Vermieter gestaffelte Fristen. Bis zu fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist drei Monate. Zwischen fünf und acht Jahren erhöht sich die Frist auf sechs Monate. Bei mehr als acht Jahren Mietdauer verlängert sich die Frist auf neun Monate.

Bei älteren Vereinbarungen können abweichende Laufzeiten stehen. Altverträge 2001 sind wichtig zu prüfen, weil dort längere Kündigungsfristen möglich sind, in Einzelfällen bis zu zwölf Monate.

Berechtigte Interessen des Vermieters gemäß §573 BGB

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur aus berechtigtem Interesse zulässig. Das regelt §573 BGB. Typische Gründe sind Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverstöße des Mieters oder die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter selbst oder nahe Angehörige die Wohnung benötigen. Wiederholte Störungen oder hohe Mietrückstände können eine fristgerechte Kündigung begründen, wenn die Vorfälle ausreichend dokumentiert sind.

Besondere Fälle: lange Mietdauer, Altverträge vor 2001

Langjährige Mietverhältnisse erfordern besondere Aufmerksamkeit. Nach vielen Jahren kann die Kündigungsfrist länger sein als die Standardstaffel. Deshalb empfiehlt sich ein Blick in den Mietvertrag und in mögliche ältere Regelungen.

Bei Altverträge 2001 sind oft noch vereinbarte Sonderfristen oder zusätzliche Pflichten enthalten. Solche Klauseln können die geltenden Kündigungsfristen für Vermieter verlängern und müssen individuell geprüft werden.

Formale Anforderungen sind entscheidend. Die Kündigung muss die Gründe deutlich benennen. Fehlt eine nachvollziehbare Begründung oder ist die Form nicht korrekt, droht eine gerichtliche Überprüfung und mögliche Unwirksamkeit.

Sonderfälle und Ausnahmen bei Kündigungsfristen

Manche Mietverhältnisse folgen nicht dem Standard. Im Alltag gibt es zahlreiche Sonderfälle, die Fristen verändern oder Ausnahmen ermöglichen. Wer diese Regeln kennt, vermeidet teure Fehler und kann bessere Entscheidungen treffen.

Vertraglich kann eine kürzere Frist zugunsten der Mieter vereinbart werden. Ein befristeter Mietvertrag endet meist automatisch zum Laufzeitende und erlaubt während der Bindung kaum eine ordentliche Kündigung. Eine Nachmieterklausel bietet eine praktische Möglichkeit, früher aus dem Vertrag zu kommen, wenn passende Nachmieter vorgeschlagen werden.

Bei einem befristeter Mietvertrag ist der Kündigungsausschluss üblich. Solche Ausschlüsse können bis zu mehreren Jahren gelten und schützen Vermieter vor kurzfristiger Fluktuation. Ausnahmen bestehen bei schwerwiegenden Gründen oder wenn der Vertrag unwirksam ist.

Die Nachmieterklausel verlangt klare Regeln: Anzahl der Kandidaten, Bonität und Besichtigungstermine. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, jeden Vorschlag anzunehmen. Akzeptiert er einen geeigneten Nachmieter, endet die vertragliche Bindung meist vorzeitig.

Sonderkündigungsrechte greifen in definierten Situationen. Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann der Mieter binnen bestimmter Fristen kündigen. Bei einer Modernisierung Kündigung nach § 555e BGB bestehen spezielle Fristen und Informationspflichten. Ein Eigentümerwechsel ändert die Rechtslage nicht automatisch, kann aber unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht auslösen.

Praktische Prüfungspunkte: Vertragsklauseln genau lesen, Fristen schriftlich notieren und Fristbeginn klären. Bei Unklarheiten helfen Vermieterverbände, Mietervereine oder Rechtsanwälte mit konkreten Fallprüfungen.

Außerordentliche (fristlose) Kündigung: Wann ist sie möglich?

Eine fristlose Kündigung Wohnung kommt nur in engen Grenzen infrage. §543 BGB legt fest, dass eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist, wenn dem kündigenden Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Rechtsgrundlagen: §543 BGB und relevante Bestimmungen

§543 BGB verlangt einen wichtigen Grund und meist ein vorheriges Abmahnen, wenn das Verhalten des Gegenübers abstellbar ist. Gerichte werten die Voraussetzungen eng. Neben §543 BGB können Normen zu Mietmängeln und Gesundheitsschutz praktische Bedeutung haben.

Beispiele für wichtige Gründe

Typische Fälle sind erhebliche Mängel. Mängel Schimmel in Wohnräumen kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn Wohnqualität und Nutzung erheblich beeinträchtigt sind.

Gefährdet die Situation die Bewohner, spricht man von Gesundheitsgefährdung. Asbest, giftige Stoffe oder massiver Schimmelbefall zählen dazu.

Wiederholte oder schwere Vertragsverletzungen rechtfertigen ebenfalls eine außerordentliche Kündigung. Beispiele sind dauerhafte Mietrückstände oder andauernde Störungen im Hausfrieden.

Vorgehen: Dokumentation, Fristsetzung und rechtliche Schritte

Vor einer fristlosen Kündigung ist sorgfältige Dokumentation nötig. Sammeln Sie Fotos, Arztberichte und Gutachten. Schriftliche Mängelanzeigen an den Vermieter sind wichtig. Wer eine fristlose Kündigung ausspricht, muss Gründe belegen können.

In vielen Fällen empfiehlt sich eine letzte Fristsetzung zur Mängelbeseitigung. Fehlt Reaktion oder Abhilfe, kann die außerordentliche Kündigung erklärt werden. Juristische Beratung schafft Rechtssicherheit und klärt mögliche Schadensersatzfragen.

• Dokumentation: Bilder, Datum, Zeugen, Arztbefunde.
• Fristsetzung: klare Frist zur Beseitigung von Mängeln.
• Rechtsbeistand: Prüfung der Rechtslage nach §543 BGB.

Praktische Tipps zur fristgerechten Kündigung

Eine fristgerechte Kündigung spart Zeit und Nerven. Kurz und präzise formulierte Schreiben reduzieren Rückfragen und Missverständnisse. Nutzen Sie geprüfte Vorlagen, um formale Fehler zu vermeiden.

Formulierungstipps für das Kündigungsschreiben und Mustervorlagen

Geben Sie vollständige Daten an: Vor- und Nachname, Adresse, Mietobjekt und das genaue Kündigungsdatum. Fordern Sie eine Eingangsbestätigung an und unterschreiben Sie eigenhändig alle kündigenden Mieter.

Verwenden Sie ein erprobtes Kündigungsschreiben Muster oder eine Kündigung Vorlage von ImmoScout24, WohnenPlus oder R+V. Solche Muster enthalten die nötigen Formulierungen und Hinweise.

Nutzbare Beweismittel: Datum, Zeugen und Übergabeprotokoll

Wählen Sie die Zustellungsart mit Blick auf Beweissicherheit. Einschreiben mit Rückschein bietet klare Nachweise. Bei persönlicher Übergabe lassen Sie den Empfang schriftlich bestätigen.

Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an mit Zählerständen und sichtbaren Mängeln. Fotografien und Zeug:innen erhöhen die Beweiskraft. Übergabeprotokoll-Vorlagen von ARAG oder Versicherungsratgebern helfen beim strukturierten Erfassen.

Nachmieter anbieten und Aufhebungsvertrag: Chancen und Grenzen

Das Nachmieter anbieten kann den Auszug vorziehen, ist jedoch keine automatische Verpflichtung des Vermieters. Stellen Sie vollständige Angaben zu vorgeschlagenen Personen bereit und lassen Sie deren Bonität prüfen.

Ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses. Dokumentieren Sie sämtliche Vereinbarungen schriftlich und bewahren Sie Kopien auf. Ein sauber formulierter Mietaufhebungsvertrag schützt vor späteren Streitigkeiten.

Praktische Hilfen: Führen Sie einen Fristenkalender, nutzen Sie Umzugs- und Ummelde-Checklisten und prüfen Sie vorhandene Rechtsschutzversicherungen wie R+V, um Unsicherheiten zu vermeiden.

Besondere Situationen: Trennung, Tod, Wohngemeinschaft und Untermiete

Trennung, Todesfall und WG-Konstellationen ändern die Praxis bei Kündigungen. Wer in einer Partnerschaft auszieht, steht oft vor Fragen zur Kündigung und zum verbleibenden Mietvertrag. Bei gemeinsamer Unterschrift ist in der Regel die Kündigung Trennung Mietvertrag nur wirksam, wenn beide zustimmen oder eine einvernehmliche Regelung getroffen wird.

Kündigung bei Trennung: wer darf kündigen und wer bleibt im Vertrag

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag bleiben beide Vertragsparteien rechtlich verantwortlich. Ein Partner kann nicht ohne Vollmacht allein kündigen, wenn beide als Mieter im Vertrag stehen. Der Hauptmieter kann hingegen allein kündigen, wenn nur er im Vertrag genannt ist.

Einigungen helfen, Konflikte zu vermeiden. Eine schriftliche Vollmacht oder ein Aufhebungsvertrag mit Unterschrift beider Parteien schafft klare Verhältnisse und schützt vor späteren Ansprüchen.

Sonderregelung beim Tod eines Mieters: Erben und Sonderkündigungsrecht

Beim Todesfall greift § 580 BGB. Erben treten grundsätzlich in den Mietvertrag ein und können entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortführen. Alternativ besteht für Erben ein Sonderkündigungsrecht.

Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er innerhalb eines Monats vom Tod Kenntnis erhält. Rechtzeitig informiertes Handeln verhindert unbeabsichtigte Vertragsverlängerungen. Erben Mietvertrag sollten Fristen prüfen und schriftlich handeln.

Wohngemeinschaften und Untermieter: formale Voraussetzungen

Bei einer WG hängt die Kündigungsfähigkeit vom Vertragsmodell ab. Sind alle Mitbewohner Mieter, ist die Unterschrift aller für die Kündigung meist nötig. Fehlt eine Unterschrift, kann die Kündigung unwirksam sein.

Besteht ein Hauptmietvertrag mit Untermietverträgen, regeln diese Vereinbarungen das Verhältnis. Beim WG kündigen kommt es darauf an, ob ein Untermietverhältnis oder ein gemeinsamer Mietvertrag vorliegt.

Untermiete Kündigungsfrist richtet sich in der Regel nach dem Hauptmietvertrag. Abweichende Fristen bei möblierten Zimmern sind möglich. Kurzfristige Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden, um Streit zu vermeiden.

Was tun, wenn die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde oder der Auszug verweigert wird

Wenn die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird oder ein Auszug verweigert wird, entstehen rasch rechtliche und finanzielle Folgen. Gut dokumentierte Fristen und Zustellungen sind jetzt entscheidend. Wer früh reagiert, kann unnötige Kosten vermeiden.

Folgen einer verspäteten Kündigung: Verschiebung des Vertragsendes

Wird die Kündigung nach dem dritten Werktag versendet, verschiebt sich das Vertragsende meist um einen weiteren Monat. Mieter bleiben bis zum tatsächlichen Vertragsende zur Mietzahlung verpflichtet.

Das hat Auswirkungen auf Kaution, Nebenkostenvorauszahlungen und Übergabetermine. Vermieter sollten die verspätete Kündigung dokumentieren und die neuen Fristen dem Mieter schriftlich bestätigen.

Wenn Mieterinnen nicht ausziehen: Räumungsklage, Zwangsräumung und Kosten

Bleibt der Mieter trotz Kündigung oder Fristablauf in der Wohnung, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Nach positivem Urteil folgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

Zu bedenken sind die Zwangsräumung Kosten. In der Regel trägt die säumige Mietpartei die Gebühren für Gericht, Gerichtsvollzieher und mögliche Polizeieinsätze. Kostenaufstellungen und Rechnungen sollten lückenlos gesammelt werden.

Schadensersatzansprüche und rechtliche Absicherung für Vermieter

Vermieter können Schadensersatz Vermieter geltend machen für Mietausfall, Reparaturen und Aufwendungen für die Zwangsräumung. Voraussetzung ist eine sorgfältige Dokumentation von Schäden und Ausfallzeiten.

Präventiv empfiehlt sich die Prüfung der Frist- und Formvorschriften, Zustellnachweise per Einschreiben und gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Fachanwalts oder Rechtsschutzs von Anbietern wie ARAG oder R+V. So lassen sich spätere Streitkosten reduzieren.

• Für Mieter: früh reagieren, Widerspruch prüfen, rechtlichen Rat einholen.
• Für Vermieter: Beweise sammeln, Fristen prüfen, bei Bedarf Räumungsklage vorbereiten.
• Dokumentation: Übergabeprotokolle, Fotos, Zeugen und Rechnungen sichern.

Fazit

Im Kern gilt: Mieter haben meist eine dreimonatige Kündigungsfrist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Entscheidend ist der Zugang spätestens am dritten Werktag des Monats, wenn das gewünschte Mietende eingehalten werden soll.

Praktische Regeln: Frühzeitig Umzug planen, Zustellung nachweisen (Einschreiben oder persönliche Übergabe) und ein Übergabeprotokoll anfertigen. Mustervorlagen nutzen und bei Sonderfällen rechtzeitig juristischen Rat einholen, um fristgerecht kündigen zu können.

Für Mietrecht 2025 bleibt die Basis das BGB; aktuelle Rechtsprechung und regionale Besonderheiten sind aber relevant. Digitale Hilfsmittel wie Fristenrechner, Muster-Vorlagen und Rechtsschutzdienste erleichtern die Organisation. Empfohlenes Bildmotiv: eine Person übergibt ein unterschriebenes Kündigungsschreiben oder ein Übergabeprotokoll mit Schlüsselübergabe (Quelle: lizenzfreies Bild über Getty Images / iStock / Unsplash prüfen).